Sovint a una comunitat de propietaris, es generen derrames extraordinàries, per a fer front a despeses d’obres aprovades en junta o per corregir una situació comptable que prové del passat.
Aquesta mena de situacions són, especialment conflictives, quan a la comunitat hi ha hagut un canvi de propietari que, en el moment de la compravenda no estava al corrent dels acords o situació financera de la comunitat i es veu obligat a fer front a despeses a les quals és aliè.
L’article 17.11 de la llei de propietat horitzontal estableix que el responsable del pagament de les derrames i altres rebuts de la comunitat és de qui sigui propietari en el moment en què aquestes siguin exigibles. El deute associat a una entitat que forma part d’una comunitat de propietaris recau sempre en el seu propietari actual.
El certificat de deute
És per tant molt important que, en el moment d’efectuar la compravenda, el comprador exigeixi del venedor, el certificat de deute emès per l’administrador o el president de la comunitat. En aquest certificat s’hi hauria de reflectir, no només l’estat pel que fa al pagament dels rebuts de la comunitat emesos per aquesta entitat, sinó també informar de derrames o deutes que, encara que no siguin exigibles en el moment de la compravenda, passaran a ser-ho en un futur.
Exemples d’això serien el pagament de derrames extraordinàries per a fer front a reformes aprovades en junta, o crèdits assumits per la comunitat, o qualsevol altre pagament que sent el seu origen anterior a la compravenda, l’exigibilitat dels pagaments sigui posterior a aquesta.
El certificat de deute és doncs un instrument essencial per a evitar conflictes a les comunitats de propietaris si s’utilitza per a consignar acords sobre derrames extraordinàries pendents de liquidar, vèncer o exigir.
El certificat del deute protegeix no només els interessos de la comunitat de propietaris, sinó també els del comprador que podrà ser coneixedor d’obligacions pendents o futures i actuar en conseqüència en el moment de la compravenda.